Bu rehber, Özel Konut Kiraları Yasası'nın (Private Residential Leases Act, Cap. 604) Konut Kurumu'nun (Housing Authority) yayımladığı metninden, kurumun 20.03.2025 tarihli SSS belgesinden, kayıt portalındaki model sözleşme yönetmeliğinden ve Kira Düzenleme Kurulu (Rent Regulation Board) kararlarından derlenmiştir. 14.10.2026 itibarıyla kontrol edilmiştir. Yasanın kurumun sitesinde yer alan metni 2019 tarihlidir. Sonraki değişiklikler (Act XX of 2024) bu metne işlenmemiştir. Bu yüzden 2019 metni ile Konut Kurumu'nun güncel SSS'si ayrı ayrı belirtilmiştir.
1. Hangi kiralar kapsamda?
- Yasa, birincil konut amacıyla yapılan kiraları kapsar. Misafirhane ve yurtlar "konut" sayılmaz. (Cap. 604 – md. 2)
- Konut Kurumu'na göre belirleyici olan kiranın amacıdır. Turizm lisanslı (MTA) bir mülk, kiracı orada birincil konut olarak oturuyorsa yasanın dışında kalmaz. (Housing Authority – SSS)
- Kira tutarı serbestçe belirlenir. (Cap. 604 – md. 13)
2. Sözleşme türleri ve süre
- Uzun kira: En az 1 yıldır. Daha kısa yazılsa bile en az 1 yıl için yapılmış sayılır.
- Kısa kira: 6 ay sürer. Yalnızca belirli kiracı gruplarına yapılabilir: 6 aydan kısa çalışacak yerleşik olmayan işçiler, 6 aydan kısa kurs gören öğrenciler, ikinci bir birincil konut arayan yerleşikler ve Malta'ya yerleşmeyi düşünmeyen yerleşik olmayanlar. Kategori belgeyle kanıtlanmalıdır. Aksi hâlde sözleşme uzun kira sayılır.
- Paylaşımlı alan (oda kiralama): 6 ay sürer, yenilenmez.
Sözleşme yazılı olmalı ve şunları içermelidir: kiralanan yer, kullanım amacı, süre, uzatma şekli, kira tutarı ve ödeme yöntemi, depozito ve eşya/mülk durumunu gösteren envanter. Bunlardan biri eksikse sözleşme kayda alınamaz ve geçersiz sayılır. (Cap. 604 – md. 6)
Kendi sözleşme modelini kullanan taraflar, yönetmelikteki standart formu sözleşmeye eklemek zorundadır. Çelişki olursa standart form geçerlidir. (S.L. 604.02)
3. Konut Kurumu'na kayıt
- Kaydı ev sahibi yapar. 2019 metnine göre süre, kira başlangıcından itibaren 10 gündür. Kayıt idari ücrete tabidir, geç kayıt ek ücrete tabidir. Kayıt, kira başlangıcına geriye dönük etki eder.
- Ev sahibi kaydı yaptırmazsa kiracı sözleşmeyi kendisi kaydedebilir. Masraf ev sahibine aittir ve kiracı ödediği ücret kadarını kiradan tutabilir.
- Yenileme de (açık ya da zımni) kayda tabidir.
- Kayıt, evin oturulabilir olduğunu belgelemez ve sözleşmedeki hukuka aykırı şartları geçerli kılmaz.
Kayıt çevrim içi yapılır. (Housing Authority – Services) Güncel ücret tutarları bu çalışmada kullanılan resmî sayfalarda yer almıyor. Portal ve Konut Kurumu'ndan teyit edin. Adres: 22, Pietro Floriani Street, Floriana; telefon +356 2299 1000. (Housing Authority – Services) Kayıt sorunları için SSS'deki adres [email protected]'dir. (Housing Authority – SSS)
4. Kayıtsız sözleşmenin riskleri
- 2019 metnine göre yasaya uygun kaydedilmemiş sözleşme geçersizdir. (Cap. 604 – md. 4)
- Hakem Paneli (Adjudicating Panel) yalnızca kayıtlı sözleşmelerden doğan talepleri dinler. (Cap. 604 – md. 23)
- Kira Düzenleme Kurulu'nun bir kararında alıntılanan hükme göre Kurul, yasadan sonra yapılmış ve kaydedilmemiş sözleşmeden doğan hiçbir talebi ele almaz. (Rent Regulation Board kararı) Yani depozito ya da tahliye uyuşmazlığında başvuracağınız yollar kapanabilir.
- Konut Kurumu, geçerli kira sözleşmesi olmadan oturulan konutlar için ev sahibine yaptırım uygulayabilir. 2019 metnine göre bu, en az 1 yıllık yasal sözleşme ve piyasa kira değerinin %75'ini aşmayan kira şartı olabilir. Ayrıca €2.500–€10.000 arası para cezası öngörülür. Yasaya aykırı kiralayan, uyarıdan sonra uyum sağlarsa ceza en çok €5.000'dir. (Cap. 604 – md. 20, 22)
- Third-country national (AB dışı vatandaş) iseniz adres değişikliğinde Identity Malta'nın Konut Kurumu kaydını aradığı bildirilmektedir. (Housing Authority – SSS)
5. Depozito
- Depozito zorunlu değildir. Ancak sözleşmede ve kayıtta tutarı belirtilmelidir. Depozito alınmıyorsa "0" yazılır. (Housing Authority – SSS)
- Aksi kararlaştırılmadıkça ev sahibi peşin olarak en çok 1 aylık kira isteyebilir. Depozito bu kuralın dışındadır. Ödemeyi belgeleyen bir yöntem kullanılmıyorsa makbuz verilmelidir. (Cap. 604 – md. 13)
- Kiracı kilitli süre dolmadan çıkarsa ev sahibi depozitodan en çok 1 aylık kirayı tutabilir. (Cap. 604 – md. 11)
- Depozitonun iade süresi ve üst sınırı, incelenen resmî kaynaklarda yer almıyor. Sözleşmedeki hükmü okuyun ve gerekirse Konut Kurumu'ndan teyit edin.
- Depozitoyla ilgili ihtilaflar, talep €5.000'i aşmıyorsa Hakem Paneli'nin yetkisindedir. (Cap. 604 – md. 23)
- Konut Kurumu, ev sahiplerinin depozito tutma uyuşmazlıklarını sık gördüğünü belirtiyor. Kiracı kilitli süreyi tamamlasa da gerekli ihbarı vermemişse Panel'de genellikle ev sahibi kazanıyor. (Housing Authority – SSS)
6. Kira artışı
İki kaynak farklı vurgu yapıyor:
- Yasa (2019 metni): Artış yılda bir kez yapılabilir. Sözleşmede açık hüküm yoksa kira süre içinde değiştirilemez. Artış, Ulusal İstatistik Ofisi'nin (National Statistics Office) Mülk Fiyat Endeksi'ndeki yıllık değişimi aşamaz ve hiçbir durumda önceki kiranın %5'ini geçemez. Endeks negatifse kira düşmez. (Cap. 604 – md. 14)
- Konut Kurumu SSS'si: Yeni sözleşmelerde kira artışına sınır yoktur. %5 sınırı yenilemeler ile 2 yıl ve üzeri sözleşmeler için geçerlidir. Değişiklik planı yoktur. (Housing Authority – SSS)
Pratikte: sözleşmeye yazılmamış artış talebini kabul etmeyin. Sözleşmede yer almayan her koşul geçersizdir. Fazla ödenen tutarın iadesi istenebilir. (Cap. 604 – md. 15)
7. İhbar süreleri
Kiracı için (uzun kira, 2019 metni):
- Kilitli (di fermo) süre: 2 yıldan kısa kirada 6 ay, 2–3 yıl arasında 9 ay, 3 yıl ve üzerinde 12 ay.
- Bu süreden sonra taşınmak için taşınmadan önce taahhütlü mektupla ihbar gerekir: sırasıyla 1, 2 ve 3 ay. Ayrıca bu süreyi aşağıdaki ek şartlar etkileyebilir.
- Süre dolmadan çıkış için cezai şart konamaz. Ev sahibi yalnızca depozitodan en çok 1 aylık kirayı tutabilir.
- Kısa kirada 1 ay sonra, 1 hafta önceden taahhütlü mektupla çıkılabilir. Paylaşımlı alanda 1 hafta önceden bildirimle çıkılabilir.
Konut Kurumu'na göre yenilemede kiracı, 1 yıllık uzatmada en az 3 ay bağlıdır. Bir yıllık kirada kilitli süre 6 ayı geçemez. (Housing Authority – SSS)
Ev sahibi için:
- Sözleşmenin bitişinden en az 3 ay önce taahhütlü mektup göndermelidir. Göndermezse kira 1 yıl daha yenilenmiş sayılır. (Cap. 604 – md. 9)
- Mektup kayıtlı adrese gönderilmişse, kiracı almadığını söylese de ihbar yapılmış sayılır. (Housing Authority – SSS)
- Sözleşme ihlalinde 3 aylık ihbar aranmaz. Ev sahibi adli ihtarname gönderir ve 15 gün süre verir. Uyulmazsa Kira Düzenleme Kurulu'nda özet usulle dava açabilir. (Housing Authority – SSS)
8. Diğer haklarınız
- Sözleşmede yazılı olmayan ek koşullar geçersizdir. (Cap. 604 – md. 15)
- Kira, depozito, kiracı sigortası ve apartman katkı payı dışında ek ödeme yükleyen maddeler geçersizdir. Gerçek tüketimi yansıtmayan sabit su/elektrik bedeli maddeleri de geçersizdir. (Cap. 604 – md. 7)
- Ev sahibi yeterli su ve elektrik sağlamakla yükümlüdür. Kiracı, hizmet sağlayıcıda geçici tüketici olarak kendi adına kayıt isteyebilir. (Cap. 604 – md. 17)
- Aynı sözleşmeye eş gibi yeni bir kiracı eklemek için "Add lessee" işlevi kullanılır ve ücret alınmaz. Bu, yenilenmemiş sözleşmeler için geçerlidir. (Housing Authority – SSS)
- Konut Kurumu'na göre 2 yatak odalı dairede en çok 4 kişi oturabilir. (Housing Authority – SSS)
9. Emlakçı komisyonu
Cap. 604'ün 2019 metninde emlakçı komisyonuna ilişkin bir hüküm yer almıyor. İncelenen resmî kaynaklarda da komisyonun kime ait olduğu ve oranı yayımlanmamıştır. Komisyonu ödemeden önce yazılı sözleşmeyi isteyin, tutarı ve kimin ödeyeceğini teyit edin.
10. İhtilaf hâlinde nereye?
- Hakem Paneli (Adjudicating Panel, Konut Kurumu bünyesinde; Malta dilinde "Panel tal-Arbitraġġ"): Parasal talepler ve depozito. Talep €5.000'i aşmamalıdır. Kira feshi/tahliye talebi içermemelidir. (Cap. 604 – md. 23)
- Kira Düzenleme Kurulu (Rent Regulation Board): Fesih, tahliye ve kiracının temerrüdü gibi mülkiyet/süre uyuşmazlıkları. (Housing Authority – SSS)
- Temerrüt Sicili (Register of Defaulters): Ev sahibi Panel'de kazanırsa kiracının adını sicile yazdırmasını isteyebilir. Bu uygulama 1 Eylül 2024 ve sonrasında imzalanan sözleşmelerde geçerlidir. (Housing Authority – SSS)
Sık yapılan hatalar
- Sözleşmeyi imzalayıp kaydı sormamak. Kayıt onayını ve kayıtlı şartları isteyin.
- Envanteri (fotoğraflı) sözleşmeye eklememek.
- Kilitli süre dolduktan sonra ihbar vermemek. Taahhütlü mektup kullanılmazsa çıkış geçerli sayılmayabilir ve depozito tartışmalı hâle gelir.
- Sözleşmede olmayan "komisyon", "temizlik" ya da sabit fatura ödemelerini kabul etmek.
- Sözlü kira artışına razı olmak.
- Yeni sözleşmede kira artışına sınır olduğunu varsaymak. Konut Kurumu'na göre yeni sözleşmelerde sınır yoktur.
Bu rehber 14.10.2026 itibarıyla resmî kaynaklardan derlenmiştir ve hukuki/mali danışmanlık yerine geçmez. Kurallar ve ücretler değişebilir; işlem yapmadan önce bağlantısı verilen resmî sayfaları kontrol edin.
