Yeraltı mağarası, bazı bölümleri sütunlarla destekleniyor
Planlama Otoritesi, Birżebbuġa’daki korunan Għar il-Friefet’i gören beş katlı bir apartman bloğu için izin onayladı.
Ama mahalle sakinlerinin açtığı mahkeme itirazı, otoritenin yerel planların belirlediğinden daha yüksek binaları onaylamak için iç yönergeye dayanıp dayanamayacağını test edecek.
Mağaranın hemen üzerinde yer alan müstakil evde yaşayan ve avukat Claire Bonello tarafından temsil edilen sakinler, Birżebbuġa’da St Jude, Triq Herakles ve Triq De Redin arasında kalan, korunan bir mağaranın tampon bölgesi içinde yer alan bir arsa üzerindeki konut geliştirmesinin onayına itiraz ediyor.
Għar il-Friefet, modern konut binalarının doğrudan altında kalan bölümleri bulunan korunan bir kireçtaşı mağarasıdır. 2.200 metreküplük karsik sistemi ilk kez 2003’te bilimsel olarak belgelenmiştir. Halka kapalı olan mağara, bölgesel açıdan önemli bir yarasa kolonisi için önemli bir üreme alanı olup jeolojik ve ekolojik değeri nedeniyle korunmaktadır.
Sakinler, projenin Marsaxlokk Körfezi Yerel Planı’ndaki yükseklik sınırlarını ihlal ettiğini ve bölgenin en hassas jeolojik özelliklerinden birine tanınan korumayı zayıflattığını savunuyor.
PA2177/22 izni kapsamında onaylanan geliştirme, mevcut iki katlı müstakil evin yerine inşa edilecek beş katlı bir apartman bloğundan oluşuyor. Geliştirme yeraltı kazısı içermiyor ve mağaraya yönelik tehlikeleri dışlayan jeolojik bir rapor temelinde yalnızca onaylandı.
Ancak başvuru sahipleri, projenin bölgenin üç kat sınırını aştığını ve Għar il-Friefet’i özellikle koruyan Politika MQ08’in yanı sıra Malta’nın jeolojik ve çevresel mirasının korunmasını gerektiren Çevre ve Kalkınma için Stratejik Plan SPED hedefleriyle çeliştiğini savunuyor.
Proje garajları kazılmış bir bodrum yerine zemin katta konumlandırsa da, başvuru sahipleri, yükseklik sınırlamalarının yorumlanmasındaki “haksız hata” olarak tanımladıkları durum sayesinde mümkün hale gelen binanın genel ölçeğinin, alanın çevresel ve miras değerine risk oluşturduğunu savunuyor.
Anlaşmazlığın merkezinde Planlama Otoritesi’nin sitenin izin verilen yüksekliğine ilişkin yorumu bulunuyor. Sakinler, otoritenin siteyi Marsaxlokk Körfezi Yerel Planı’nda böyle bir tanım bulunmamasına rağmen “yarı bodrum için planlanmış” olarak yanlış değerlendirdiğini savunuyor. Bu durumun, yerel planın yalnızca üç kat izin verdiği bir arsa üzerinde binanın 17,5 metreye, fiilen beş kata ulaşmasına izin verdiğini belirtiyorlar.
Başvuru sahipleri ayrıca teklifin, eğimli sokaklardaki binaların araziyle birlikte basamaklanması gerektiğini gerektiren Politika P2’yi ihlal ettiğini savunuyor. Bunun yerine projenin, büyük ölçüde iki katlı evlerden oluşan bir mahalleyle uyumsuz, belirgin boş yan duvarlar yaratacağını öne sürüyorlar.
İtiraz, yerel planın Birżebbuġa’nın bu bölümünde geliştirmeyi kesin olarak üç kata sınırladığını ve yarı bodrumlar veya benzer yorumlar yoluyla ek yüksekliğe izin veren herhangi bir hüküm içermediğini de sürdürüyor.
Çevre ve Planlama İnceleme Mahkemesi EPRT, izni onadı. Mahkeme, 1995 yerel planını yorumlamak için Planlama Otoritesi Genelgesi 2/24’ün kullanılabileceğine hükmetti. Söz konusu plan gelişmeyi kat sayısı üzerinden değil metre üzerinden düzenlemiyor.
Bu temelde EPRT, üç kat sınırının 17,5 metre azami yüksekliğe çevrilebileceğini kabul etti. Mahkeme ayrıca çevredeki alanda çok sayıda daha yüksek bina bulunduğunu tespit ederek daha yoğun bir gelişme biçimini haklı gördü. Komşu parseller yeniden geliştirilirse sonunda gizleneceği gerekçesiyle açığa çıkacak yan duvarlarla ilgili endişeleri reddetti.
Ancak sakinler bu gerekçenin hukuken hatalı olduğunu savunuyor. Geliştirme Planlama Yasası’nın 52. Maddesi’nin, iki düzenleme çeliştiğinde yasal yerel planların planlama genelgelerine üstün geldiğini tesis ettiğini belirtiyorlar.
Başvuru, Malta’nın jeolojik ve doğal mirasını koruyan SPED politikalarıyla çeliştiği gerekçesiyle başlangıçta reddedilmesi önerilmişti.
Ancak EPRT, başvuruyu dava memurunun rapor aşamasından önce Planlama Otoritesi’ne geri gönderdi. Böylece otorite, itiraz sırasında sunulan zemin araştırma raporunu değerlendirebildi ve başvuru sahibinin mağaranın korunmasına ilişkin ek çalışmalar sunmasına izin verildi.
Rapor ve yöntem bildirimi sunulduktan sonra Kültürel Miras Üst Düzey Müdürlüğü ve Çevre ve Kaynaklar Otoritesi itiraza yönelik itirazlarını geri çekti ve onaylarını verdi.
Projenin mimarı, herhangi bir kazı çalışması yapılmayacağını ve önerilen yeni binanın tüm katlarda konsol çıkıntılı köşelerle tasarlanacağını, böylece alttaki mağara sistemi üzerinde doğrudan yapısal yüklenmenin ortadan kaldırılacağını vurguluyor.
Planlama Otoritesi Temyiz Mahkemesi’ne sunduğu savunmada, iznin yasaya uygun olarak verildiğini ve Genelge 2/24’ün, gelişmeyi kat sayısı üzerinden düzenleyen eski yerel planların uzun süredir devam eden yorumunu resmileştirdiğini savunuyor. Otorite ayrıca bölgenin zaten dört ve beş katlı binalarla karakterize olduğunu ve teklifin kentsel arazinin verimli kullanımını amaçlayan SPED hedefiyle uyumlu olduğunu savunuyor.
