Malta'da hane halklarının servet yapısı hâlâ büyük ölçüde gayrimenkule dayanıyor, sermaye piyasalarındaki payı ise çok sınırlı.
Malta'da ve dünyanın büyük bölümünde mülk sahipliği, uzun vadede servet yaratmanın en iyi yolu olarak görülüyor. Gayrimenkul, zamanla güçlü değer kazanan güvenli bir yatırım olarak kabul ediliyor.
Malta'da konut fiyatlarındaki artış, özellikle son 20 yılda olağanüstü oldu ve birçok ülkedekinden çok daha fazlaydı.
Ancak The Economist dergisinin geçen hafta yayımlanan bir yazısı, servetin ağırlıklı olarak gayrimenkul yoluyla oluşturulması yönündeki uzun süredir savunulan görüşün artık sorgulandığını savunuyor. Hane halkı servetinin giderek daha büyük bir kısmı, mülk yerine borsada üretiliyor.
Bu gelişmenin iki temel nedeni olabilir. Yıllar içinde konut fiyatlarının sert biçimde yükselmesi, birçok ülkede genç yetişkinlerin ev sahibi olmasını çoğu kişinin ulaşamayacağı bir noktaya taşıdı. Aynı dönemde mülkten beklenen getiri de azalıyor. Örneğin İngiltere'de ortalama bir evin, yirmi yıl öncesine göre reel değerinin daha düşük olduğu bildiriliyor. Bu arada hisse senedi piyasaları, özellikle ABD'de, yıllar içinde çarpıcı getiriler sağladı.
Sonuç olarak birçok ülkede genç yetişkinler mülk satın almak yerine kiracı olmayı tercih ediyor. Birikimlerini ise sermaye piyasalarına yönlendiriyor; çünkü mülk sahipliğinin tek başına uzun vadeli mali güvence sağladığına artık inanmıyor olabilirler.
Maltalıların servetinin büyük kısmı gayrimenkulde
Yerel hane halklarının servet bileşimi hâlâ büyük ölçüde gayrimenkule dayanıyor. Sermaye piyasalarına maruziyet çok sınırlı, bankacılık sisteminde ise büyük miktarda atıl nakit birikmiş durumda. Hane Halkı Finans ve Tüketim Anketi'ne (HFCS) göre Malta'daki hanelerin toplam varlıklarının yüzde 89,5'ini reel varlıklar oluşturuyor. Euro bölgesinde bu oran ortalama yüzde 79,9. Gayrimenkul, reel varlıkların yüzde 90'ından fazlasını oluşturuyor. Gayrimenkulün neredeyse yüzde 70'ini hanenin ana konutu, kalanını ise diğer mülkler oluşturuyor.
Bu nedenle finansal varlıkların payı, Malta'da toplam hane varlıklarının yalnızca yüzde 10,5'i. Bu oran, yüzde 20'nin biraz üzerindeki euro bölgesi ortalamasının kabaca yarısı. Üstelik finansal varlıkların büyük çoğunluğunu banka mevduatları oluşturuyor.
Vadesiz ve tasarruf hesaplarındaki bu mevduatlar, Malta'nın önde gelen bankalarında duruyor. Ancak Avrupa Merkez Bankası'nın son dönemdeki faiz artışına rağmen mevduat sahiplerine çok az faiz ödeniyor. En son verilere göre Malta'da yerleşiklerin bankacılık sistemindeki toplam mevduatı artmaya devam ederek 30 milyar euroya ulaştı.
Malta'nın durumu İngiltere, ABD ve diğer ülkelerden farklı. Yerel konut fiyatları artmaya devam ediyor ve gayrimenkul sahipliğine yönelik kültürel bağlılık insanların zihninde çok köklü. Bu bağlılık yalnızca ana konutla sınırlı değil; son yıllardaki güçlü kira talebi nedeniyle birçok kişi yatırım amaçlı birden fazla mülk sahibi olmuş durumda.
Gayrimenkul sahipliği, uzun vadeli mali istikrarın çok önemli bir bileşeni. Ancak asıl endişe, hane servetinin aşırı derecede gayrimenkul ve atıl nakitte yoğunlaşması; diğer verimli finansal varlıklara ise neredeyse hiç maruz kalınmaması. Bugün çalışan Maltalıların çoğu, diğer ülkelerde yaşanan türden bir konut piyasası düşüşünü hiç görmedi. Bu nedenle yoğunlaşmanın riskleri tam olarak fark edilmiyor olabilir.
İyi tasarruf sahipleri, zayıf yatırımcılar
Avrupalıların çoğu gibi Maltalılar da yıllar içinde disiplinli tasarruf eden ama yatırım yapmakta isteksiz davranan kişiler oldu. Avrupa Komisyonu, AB hanelerinin finansal tasarruflarının yaklaşık yüzde 70'ine denk gelen, yaklaşık 10 trilyon euronun banka mevduatında tutulduğunu tahmin ediyor.
Banka mevduatları çok güvenli ve kolay erişilebilir olsa da getirileri çok düşük; enflasyonun gerisinde kalıyor. Revolut'un ‘Avrupa Servet Erimesi Endeksi’ adlı yakın tarihli araştırmasına göre, Avrupalılar bankada tuttukları her 10.000 euro için yılda ortalama 294 euro alım gücü kaybediyor. Ayrıca 10 yıllık yıllık getirisi yüzde 9,06 olan bir Avrupa hisse senedi endeksini takip eden fona kıyasla yılda yaklaşık 638 euro fırsat maliyeti yaşıyorlar. Atıl nakdi uzun yıllar bankada tutmanın fırsat maliyeti oldukça yüksek.
Tasarrufları daha verimli çalıştırmak
Sorun, bireysel tasarrufçuların elde ettiği getirilerle sınırlı değil. Mario Draghi'nin Avrupa'nın rekabet gücü üzerine hazırladığı rapora göre Avrupa'nın, rekabet gücü, dijitalleşme, savunma ve yeşil dönüşümü finanse etmek için 2030'a kadar her yıl 750-800 milyar euro ek yatırıma ihtiyacı var. Bankacılık sistemi bunu tek başına finanse edemez.
Bu önemli tespit doğrultusunda Avrupa Komisyonu, Mart 2025'te Tasarruf ve Yatırım Birliği (SIU) stratejisini başlattı. Amaç, hanelerin tasarruflarının daha büyük bir kısmını sermaye piyasalarına yönlendirerek bu yatırımları finanse etmek ve tasarrufçuların daha yüksek gelir elde etmesini sağlamak.
Yunanistan, Avrupa Komisyonu'nun önerisini takip eden en aktif üye devletlerden biri. Birkaç hafta önce Yunan hükümeti ‘1+1’ programını başlattı. Bu program, ailelerin çocuğun doğumundan itibaren ilk iki yıl içinde özel bir yatırım hesabı açmasına olanak tanıyor. Aileler bu hesaba yılda en fazla 10.000 euro yatırabiliyor; hükümet de yatırılan her euroyu, yılda ilk 1.200 euroya kadar eşleştiriyor. Bu tavan her beş yılda yüzde 10 artıyor. Para, Yunanistan'da ya da AB'de tanınmış piyasalarda işlem gören fonlar, hisse senetleri, kurumsal tahviller ve devlet tahvilleri dahil çeşitli onaylı finansal ürünlere yatırılmak zorunda. Faiz, temettü ve sermaye kazançları vergiden muaf; hesap ise çocuk 18 yaşına gelene kadar kilitli kalıyor.
Yunan hükümeti programı tanıtırken bir örnek verdi. 2026'da doğan bir çocuk için ebeveynler 2027'den itibaren yılda 1.200 euro yatırıyor ve hükümet her yıl bunu eşleştiriyor. Çocuk yetişkinliğe ulaştığında hesaba yatırılan toplam sermaye 49.304 euroya ulaşacak. Bunun 24.652 eurosu ebeveynden, diğer 24.652 eurosu hükümetten gelecek. Yıllık ortalama yüzde 3 getiriyle yatırım hesabı, 2044'e kadar 64.000 eurodan biraz fazlaya çıkacak. Yıllık ortalama yüzde 5 getiri varsayıldığında ise hesap, aile katkıları yıllar içinde yaklaşık 24.600 euro olmak üzere, yetişkinlikte 77.000 eurodan biraz fazlaya yükselecek.
Malta da izleyecek mi?
Bu yazı birçok ülkede zaten yaşanmakta olan bir kuşak değişimini anlatsa da mülk yerine sermaye piyasası araçlarına yönelimin Malta'da çok daha yavaş olacağı kesin. Yine de Maltalı mevduat sahiplerini, bankalarda atıl duran fazla nakdin bir kısmını hem kendi mali yararları hem de tüm ekonomi için daha verimli sermaye piyasası araçlarına yönlendirmeye teşvik etme ihtiyacı giderek artıyor.
Bu, SIU'nun temel amacı. Malta Finansal Hizmetler Kurumu (MFSA), bu amacı Mart 2025'te yayımlanan bir genelgede özetledi. Avrupa Komisyonu, üye devletleri tercihli vergi oranları ve basitleştirilmiş vergilendirme sunan yatırım tasarruf hesapları kurmaya teşvik ediyor. Bu hesapların uzun vadeli bireysel tasarruf ve yatırımın temel itici gücü olduğu kabul ediliyor.
Avrupa Komisyonu'nun önerilerine ve diğer ülkelerdeki gelişmelere rağmen Maliye Bakanı Clyde Caruana, ne yazık ki yakın vadede herhangi bir teşvik ya da tasarruf ve yatırım hesabı açma planı olmadığını etkili biçimde dışladı. Bakan geçen hafta bütçe öncesi düzenlenen bir etkinlikte, hükümetin asıl hedefinin bütçe açığını yüzde 3 seviyesinin altında tutmak olduğunu iddia etti. Bakanın iddiasına göre odak, çok maliyetli akaryakıt sübvansiyonlarının sürdürülmesinde yoğunlaşıyor.
SIU'nun ara incelemesinin sonucunu 2027'nin ikinci çeyreğinde görmek ilginç olacak. Bugüne kadarki hareketsizlik göz önüne alındığında Malta'nın diğer üye devletler arasında nasıl bir tablo çizeceği de merak konusu.
Edward Rizzo, son 25 yıldır finansal piyasa gelişmelerini takip ediyor ve yönetici direktör olarak çeşitli görevlerde yerel ve uluslararası sermaye piyasalarında aktif rol oynuyor. 18 yılı aşkın süredir yerel medya platformlarında düzenli olarak finans piyasası yorumcusu olarak yer alıyor. Son yıllarda Edward, yatırımcı katılımını artırmak ve Malta'nın sermaye piyasalarına derinlik kazandırmak için acil reformlar ve girişimler çağrısında bulunuyor.
