2021 ile 2025 arasında verilen 580 nihai karardan 238’inde üçüncü taraf planlama itirazları tamamen veya kısmen kabul edildi. Bu da yüzde 41 başarı oranı anlamına geliyor. Değerlendirme, Malta’nın planlama itiraz sistemi üzerine Pedament tarafından hazırlanan yeni analizden çıktı.
Üçüncü taraf itirazları, başvuru sahibi dışındaki kişilerce açılır. Çevre STK’ları, sakinler, komşular ve diğer itirazcılar bu gruba girer.
Analiz, 2000 yılından bu yana kayıtlı 9 bin 343 planlama itirazını kapsıyor. Pedament, Malta emlak veri platformu olarak planlama kayıt verisi ve analizi de sunuyor.
Üçüncü taraf itirazları hâlâ küçük bir payda
Bulgular, bazı geliştiricilerin planlama itirazlarının sistematik olarak kötü niyetli kullanıldığı ve gelişmeyi geciktirmek için yapıldığı yönündeki iddialarından farklı bir tablo çiziyor.
2025’te 138 üçüncü taraf itirazı açıldı. Bu sayı rekor düzeyde ve o yılki tüm planlama itirazlarının yüzde 33’üne denk geliyor. 2014’te bu oran yüzde 21 idi.
Ancak onaylanan gelişmelerin gerçekten üçüncü taraf itirazıyla karşılaşma sayısı nispeten düşük kaldı.
Pedament’e göre 2025’te verilen 7 bin 203 iznin 127’si üçüncü taraf itirazı çekti. Bu da yüzde 1,8’e karşılık geliyor.
Açılan 138 itirazdan 133’ü onaylara ilişkindir ve 120 başvuruyu kapsar. Dördü onaylara karşı değil, biri sınıflandırılamadı.
Aynı dönemde başvuru sahiplerinin ret kararlarına itiraz etme eğilimi azaldı. Planlama retlerinin itiraz edilen payı 2014’te yüzde 58 iken 2025’te yüzde 43’e geriledi.
Bu iki itiraz türü arasındaki denge son on yılda belirgin şekilde değişti.
Kamu itirazları giderek daha başarılı
Pedament, 2021-2025 arasında üçüncü taraf itirazcılarının başarı oranının yüzde 41 olduğunu, ret kararına itiraz eden geliştirici veya maliklerin oranının ise yüzde 38 kaldığını tespit etti.
Fark son yıllarda açıldı. Kamu tarafı, 2023’ten itibaren her yıl ret kararına itiraz eden başvuru sahiplerini geride bıraktı.
2025’te nihai karar niteliğinde sonuçlanan 140 üçüncü taraf itirazı oldu. Bunlardan 11’i tamamen kabul edildi, 45’i kısmen kabul edildi ve 56’sı reddedildi. Kalan dosyalar usul veya diğer kategorilere girdi.
Başarılı üçüncü taraf itirazlarındaki artış büyük ölçüde kısmi kazanımlardan kaynaklandı. 2014’te her beş başarılı üçüncü taraf itirazından ikisi kısmi zaferdi. 2025’te 140 itirazdan 45’i kısmen kabul edildi, 56’sı reddedildi. Sadece 11’i tamamen kabul edildi.
İtirazlar gelişme merkezlerinde kümeleniyor
Üçüncü taraf itirazları belirli yerleşimlerde yoğunlaşıyor.
2020-2025 arasında Sliema’da 70 üçüncü taraf itirazı kaydedildi. Bunu 32’şer itirazla St Julian’s ve St Paul’s Bay, 24 itirazla Naxxar izledi.
İtiraz sayısı izin sayısıyla karşılaştırıldığında Sliema’da bin izin başına 71 üçüncü taraf itirazı görüldü. Lija 60 ile takip etti, Għargħur ve Iklin 59’ar, Mdina da 60 kaydetti. Mdina’daki sayı yalnızca üç itiraza dayanıyor.
Bulgular, geliştiricilerin ret kararlarına itiraz ettiği alanlar ile üçüncü tarafların onaylara itiraz ettiği alanlar arasında güçlü bir örtüşmeye işaret ediyor.
Tribunal zaten hızlanıyor
İtiraz süresine ilişkin rakamlar hükümetin önerdiği reformlar açısından özellikle ilgili.
Önerilen mevzuat, bir itiraz açıldığında geliştirme izninin otomatik olarak askıya alınmasını, tribunalın ilk oturumunu 30 gün içinde yapmasını ve itirazı altı ay içinde karara bağlamasını öngörüyor. Temyiz Mahkemesi’ne yapılacak müteakip itirazın dört ay içinde, gerekirse iki ay uzatımla karara bağlanması planlanıyor.
Tribunal, itirazları karara bağlama süresini önemli ölçüde kısalttı.
2025’te karara bağlanan itirazların medyan süresi ilk duruşmadan itibaren 7,8 ay oldu. 2020’de bu süre 18,2 ay idi. Orijinal Planlama Otoritesi kararından itibaren ölçüldüğünde medyan 21,9 aydan 10,1 aya geriledi.
2025’in ikinci yarısında ilk kez görülen itirazların yüzde 72’si altı ay içinde sonuçlandı. 2019’un ilk yarısında ilk kez görülen itirazların sadece yüzde 8’i bu sürede karara bağlanmıştı.
İyileşme 2026’da da sürdü. Yılın ilk yarısında ilk duruşmadan karara medyan süre 5,1 ay oldu. Pedament bunun daha küçük bir örneklem olduğunu ve tam yıllık bir rakamla doğrudan karşılaştırılamayacağını belirtiyor.
Altı aylık hedef bu nedenle mevcut performansa giderek yaklaşıyor. Ancak Planlama Otoritesi kararıyla nihai tribunal hükmü arasındaki medyan sürenin daha da kısaltılması gerekecek.
İlk oturum için önerilen 30 günlük süre farklı bir konu. 2025’te Planlama Otoritesi kararından sonra bekleme medyanı 2,7 ay oldu ve itirazların yaklaşık onda biri 60 gün içinde ilk kez görüldü.
Mahkeme aşaması hâlâ daha yavaş
Önerilen takvimle en büyük fark davalar mahkemeye ulaştığında ortaya çıkıyor.
Kullanılabilir tarihi olan 259 mahkeme dosyasında, orijinal Planlama Otoritesi kararından Temyiz Mahkemesi hükmüne medyan süre 23 ay oldu.
Tribunal kararından mahkeme hükmüne medyan süre itirazın açılması için gereken zamanı da kapsayacak şekilde 6,6 ay oldu. 2021-2025 arasında eşleşen 285 mahkeme dosyasında sadece yüzde 39’u altı ay içinde sonuçlandı.
Üçüncü taraf itirazları, ret kararlarına karşı açılan itirazlara kıyasla Temyiz Mahkemesi’ne çok daha sık taşındı. 2021-2025 arasında ilk kez karara bağlanan üçüncü taraf itirazlarının yüzde 31’inde mahkeme hükmü kaydedildi. Ret kararına karşı açılan itirazlarda bu oran yüzde 7,6 oldu.
Genel olarak, beş yıllık dönemde ilk kez karara bağlanan 2 bin 9 planlama itirazından 285’i, yani yüzde 14,2’si müteakip mahkeme hükmü gördü.
Birikmiş dosya sayısı keskin düştü
Daha hızlı kararlar tribunalın birikmiş dosya sayısını da azalttı.
2020 sonu itibarıyla 914 itiraz bekliyordu. 2025 sonu itibarıyla bu sayı 328’e geriledi.
2021-2025 arasında tribunal her yıl aldığı sayıdan daha fazla itiraz karara bağladı. 2026’nın ilk yarısında 268 itiraz karara bağlandı, 2025’in ilk yarısında bu sayı 223’tü.
Tribunal oturum kaydı sayısı da 2020’de 3 bin 127’den 2025’te 1 bin 426’ya önemli ölçüde düştü. Karara bağlanan itiraz sayısı ise 342’den 436’ya yükseldi.
Pedament’in rakamları tribunalın gecikmeleri azaltmada önemli ilerleme kaydettiğini gösteriyor. Önerilen altı aylık karar verme süresi bu nedenle 30 günlük ilk oturum gerekliliği veya mahkeme itirazları için önerilen takvimden mevcut performansa daha yakın.
